実家を売却する前に知っておきたいこと｜タイミング・費用・親が元気なうちに済ませる手続き

実家を売るときに最初に押さえたいのは、「いつ売るか」で使える税金の特例が変わり、「誰が売るか」で必要な手続きが変わる、ということです。

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親が住んでいるうちに売るのか、施設に移ったあとに売るのか、相続したあとに売るのか。どの時点で売るかによって、売主になる人も、税金の計算も、そろえる書類も違います。さらに、親の判断する力が落ちてからでは、家族でも売れなくなることがあります。この記事では、実家の売却を考え始めたご本人とご家族に向けて、売る時期の選び方、かかる費用、元気なうちに済ませておきたい手続きを、堺市南区野々井の不動産会社エルプラス株式会社が解説します。

実家を売れるのは誰ですか？

登記の名義人です。親が存命なら親ご本人、亡くなったあとは相続登記をした相続人が売主になります。

子どもが「親の代わりに」売ることはできません。親が存命のうちは、手続きを手伝うことはできても、売るかどうかを決めて契約するのは親ご本人です。

親が亡くなったあとは、遺産分割で実家を取得する人を決め、相続登記で名義を移してから売ります。名義が亡くなった方のままでは、売買契約を結べません。相続登記は2024年4月から義務になっており、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。

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実家はいつ売るのがよいですか？

「親が住んでいるうち・住まなくなったあと」と「相続したあと」では、使える税金の特例が違います。期限から逆算して時期を決めてください。

売る時期	売主	主な特例	期限
親が住んでいるうち	親	居住用財産の3,000万円特別控除	—
親が施設に移ったあと	親	同上	住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで
相続したあと	相続人	被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。かつ2027年12月31日までの売却

親が住まなくなったあとの期限や、介護施設の費用との関係は、老人ホームの費用を解説した記事で詳しく説明しています。ここでは、相続したあとに売る場合の注意点を補足します。

相続した実家の特例（空き家の3,000万円特別控除）は、誰でも使えるわけではありません。主な条件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
• 亡くなった方が、相続の直前に一人で住んでいたこと（要介護認定を受けて老人ホームに入っていた場合も、一定の条件を満たせば対象）
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震リフォームをするか、建物を取り壊してから売ること（2024年1月以降は、買主が売った翌年の2月15日までに行う場合も対象）

相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除の上限が2,000万円になります。

また、相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ると、納めた相続税の一部を売却の経費（取得費）に加えられる特例もあります。

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実家を売るとき、どんな費用がかかりますか？

仲介手数料・印紙税・登記費用・測量費・片付けや解体の費用・税金が主なものです。 売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。最初の査定の段階で、かかる費用の見込みも出しておくと、手取りが見えてきます。

費用	内容
仲介手数料	仲介で売る場合。売買価格が400万円を超える場合の上限は「価格の3％＋6万円＋消費税」。価格800万円以下の物件は、事前の説明と合意のうえで上限30万円＋消費税まで受け取れる特例あり。買取では不要
印紙税	売買契約書に貼る。2027年3月31日までに作成する契約書は軽減税率（例：1,000万円超5,000万円以下なら1万円）
登記費用	住宅ローンの抵当権が残っていれば抹消登記。登記の住所が今の住所と違えば住所変更登記
測量・境界確定	隣地との境界がはっきりしない場合
片付け・解体	家財の量や建物の状態による
税金	売って利益が出た場合の譲渡所得税・住民税

実家の売却で金額の差が大きく出やすいのは、片付けと解体です。家財が多く残っている、庭木が伸びている、建物が古いといった事情は、そのまま費用と売れ行きに影響します。

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親が元気なうちに済ませておきたい手続きは？

「書類の確認」「家族での方針共有」「判断する力が落ちたときへの備え」の3つです。 どれも、親ご本人の意思がはっきりしているうちにしかできない、または、そのほうがずっと楽に進むものです。

1. 名義と書類を確認する

次の書類がそろっているかを、親と一緒に確認しておきます。

• 登記識別情報または登記済証（いわゆる権利証）
• 固定資産税の納税通知書
• 登記事項証明書（法務局で取得できます。名義が親になっているか、祖父母のままになっていないかを確認）
• 境界の資料や測量図、建てたときの図面（あれば）

名義が祖父母のままになっている例は珍しくありません。その場合は、先に相続登記が必要です。

2. 家族で方針を共有する

「いずれ売るのか、誰かが住むのか、貸すのか」を、親を交えて話しておきます。相続が起きてから兄弟で意見が分かれると、売却が何年も止まることがあります。親の希望がはっきりしていれば、遺言に残しておくのも一つの方法です。

3. 判断する力が落ちたときに備える

親が認知症などで判断する力を失うと、家族が代わりに売ることはできなくなります。そうなると、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい、さらに家庭裁判所の許可を得て売る、という手順が必要です。任意後見契約や家族信託など、元気なうちにしかできない備えがあります。

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遠方に住んでいても、実家を売れますか？

売れます。現地に行く回数を減らす進め方があります。

エルプラスでは、査定や打ち合わせのご相談を電話やオンラインでも承っています。鍵をお預かりできれば、片付けの段取りなど現地での作業も進めやすくなります。売買契約や引き渡しの場面では、売主ご本人の確認が必要になるのが一般的です。何度帰省が必要になりそうかも含めて、最初にご相談ください。

実家の売却を、エルプラスに相談するメリットは？

片付けから売却、親の住み替えまで、窓口を一つにまとめられることです。

実家の売却では、不動産会社、片付けの業者、解体業者、介護施設の相談先と、窓口がばらばらになりがちです。エルプラスでは、次のことを一社でご相談いただけます。

• 家財の片付け・ゴミの撤去・解体・リフォーム・庭の剪定（自社職人が対応）
• 仲介と自社買取の両方での売却
• 介護施設探しのご相談（「みんなの介護」を運営する株式会社クーリエと提携）

よくある質問

親が住んでいるまま、査定だけ受けることはできますか？

できます。査定は無料です。売ると決める前に価格の目安を知っておくと、住み替えや介護の計画が立てやすくなります。

実家を子どもが買い取ることはできますか？

できます。ただし、親子間の売買では、居住用財産の3,000万円特別控除などの特例が使えません。また、相場より大きく安い価格で売買すると、差額に贈与税がかかることがあります。進める前に税理士などの専門家にご確認ください。

古い家ですが、そのまま売れますか？

売れます。古家付きの土地として売る方法と、解体して更地で売る方法があります。どちらが手元に多く残るかは、建物の状態と立地によって変わります。解体費用の見積もりと売却価格の見込みを並べて判断します。

兄弟のうち一人が売却に反対しています。

相続したあとの実家は、相続人全員の合意がないと売れません。反対の理由が「思い出がある」「もっと高く売れるはず」など、どこにあるかを確認することが出発点です。査定額や、持ち続けた場合の固定資産税・管理の負担を数字で示すと、話し合いが進むことがあります。

堺市・和泉市・高石市で、実家の売却をお手伝いします

エルプラス株式会社は、堺市南区野々井に事務所を構える不動産会社です。 堺市・和泉市・高石市・南大阪エリアを中心に、近畿一円で不動産の売買仲介と自社買取を行っています。代表の辻 利規は、一般社団法人 大阪府宅地建物取引業協会 堺市支部の評議員を務めています。

• 相談・査定は無料です
• 仲介・買取のどちらも扱っています
• 片付け・ゴミ撤去・解体・リフォーム・庭の剪定まで自社で対応します
• 株式会社クーリエと提携し、介護施設探しのご相談にも応じます
• 相談場所は、当社オフィス・ご自宅・ご指定の喫茶店など柔軟に対応します。オンラインや電話でのご相談も可能です

エルプラス株式会社

• 所在地：〒590-0155 大阪府堺市南区野々井260-1
• 電話：072-284-9406
• 受付時間：10:00〜18:00（水曜定休）
• メール：お問い合わせフォームにて24時間受付
• 公式サイト：https://l-plus9406.com/

「まだ売ると決めたわけではない」という段階のご相談も歓迎しています。親御さんと一緒にお越しいただくこともできます。

参考・出典

• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
• 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
• 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
• 国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラム」 https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001749889.pdf
• 国税庁「No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4423.htm
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html