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相続登記の義務化とは？2024年4月から何が変わり、いつまでに何をすればよいのか【堺市の不動産会社が解説】

相続登記は、2024年4月1日から法律上の義務になりました。不動産を相続したと知った日から3年以内に登記を申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。さらに、2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産も対象です。その場合の期限は2027年3月31日です。

「親から引き継いだ家の名義が、まだ父のままになっている」。堺市・和泉市・高石市の相談でも、このケースはとても多いです。この記事では、義務化で何が変わったのか、あなたの期限はいつなのか、遺産分割がまとまらないときはどうするのかを、堺市南区野々井の不動産会社エルプラス株式会社が解説します。

相続登記の義務化とは、何が変わったのですか？

これまで任意だった名義変更が、期限つきの義務になりました。 法務省は、相続人は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが法律上の義務になった、としています。正当な理由がないのに登記をしない場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

背景にあるのは、所有者が分からない土地の増加です。名義が何代も前の人のままだと、その土地は売ることも貸すこともできません。相続人を探すだけで年単位の時間がかかります。この状態を減らすために、不動産登記法が改正されました。

大きな変更点は3つです。

  • 期限ができた（原則3年以内）
  • 罰則ができた（10万円以下の過料）
  • 過去の相続にもさかのぼって適用される

3つめが見落とされがちです。「相続したのは10年前だから関係ない」とはなりません。

自分の期限はいつまでですか？

2024年4月1日より前に相続したと知っていた不動産は2027年3月31日まで、それ以降に知った場合は「取得を知った日から3年以内」です。 ケース別に整理すると次のようになります。

あなたの状況申請の期限
2024年4月1日より前に相続したと知っていた（未登記）2027年3月31日まで
2024年4月1日以降に相続したと知った不動産を取得したと知った日から3年以内
3年以内に遺産分割がまとまらないまず相続人申告登記を3年以内に申し出る
その後に遺産分割が成立した成立した日から3年以内に相続登記

注意したいのは、「相続が起きた日」ではなく「取得を知った日」が起点になる点です。疎遠だった親族の不動産を後から知った場合は、そこから3年で数えます。

2027年3月31日の期限は、いま多くの方に関係します。戸籍を集めるだけで数か月かかることもあるため、年明けに動き出すと間に合わないおそれがあります。

相続登記をしないと、本当に過料が科されるのですか？

期限を過ぎたら自動的に過料、という仕組みではありません。 まず登記官から「登記をしてください」という催告書が届きます。それでも登記されない場合に裁判所へ通知され、裁判所が過料を科すかどうかを判断します。過料の額は10万円以下の範囲で裁判所が決めます。

とはいえ、正当な理由がないまま放置すれば対象になることに変わりはありません。

法務省が「正当な理由」の例として挙げているのは、相続人が極めて多数で戸籍関係書類の収集に時間がかかる場合、遺言の有効性や遺産の範囲が相続人の間で争われている場合、本人に重病などの事情がある場合、経済的に困窮して登記費用を負担できない場合などです。単に「忙しかった」「面倒だった」は理由になりません。

そして、実際に困るのは過料よりも売却のときです。名義が亡くなった方のままの不動産は、そのままでは売れません。買主が決まってから慌てて戸籍を集めることになり、話がまとまるまで数か月待ってもらう形になります。売却を考えるなら、登記は先に済ませておくほうが有利です。

遺産分割がまとまらないときはどうすればよいですか？

「相続人申告登記」を使えば、話し合いが途中でも義務を果たせます。 これは相続登記の義務化に合わせて2024年4月1日に新しくつくられた制度です。自分が登記上の所有者の相続人であることを法務局に申し出れば、期限内の義務を履行したことになります。

特徴は3つあります。

  • 特定の相続人が単独で申し出できる（他の相続人全員の同意は不要）
  • 戸籍の収集範囲が、通常の相続登記より軽くなる
  • 複数の相続人が連名で申出書をつくり、まとめて申し出ることもできる

ただし、これは名義を変える手続きではありません。申し出をしても、不動産の名義は亡くなった方のままです。また、義務を履行したとみなされるのは申し出をした本人だけです。相続人全員が義務を果たすには、全員がそれぞれ申し出る必要があります。売却するには、あらためて相続登記が必要です。あくまで「期限に間に合わせるための一時的な手段」と考えてください。遺産分割が成立したら、その日から3年以内に相続登記を行います。

相続登記はどこで、どうやって申請するのですか？

不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。堺市と高石市の不動産は、大阪法務局堺支局の管轄です。 堺支局は堺市堺区南瓦町にあり、堺市のほか松原市・高石市・大阪狭山市の不動産登記を扱っています。和泉市など他の市の不動産は管轄が異なるため、事前に管轄一覧で確認してください。

大まかな流れは次のとおりです。

  1. 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集め、相続人を確定する
  2. 相続人全員で遺産分割協議を行い、協議書をつくる
  3. 不動産の登記事項証明書・固定資産評価証明書などを用意する
  4. 管轄の法務局に登記申請書を提出する
  5. 登記完了後、登記識別情報を受け取る

費用は、登録免許税として不動産の価額の0.4％（1,000分の4）がかかります（出典：国税庁）。なお、価額が100万円以下の土地については、2027年3月31日までに受ける相続登記の登録免許税が免除される措置があります。司法書士に依頼する場合は、これとは別に報酬が必要です。自分で申請することもでき、法務局では手続きの案内も用意されています。

名義を変えたあと、その家はどうすればよいですか？

登記はゴールではなく、「持ち続けるか、手放すか」を決めるスタートです。 名義が自分になると、固定資産税の納税義務も、建物の管理責任も自分のものになります。空き家のまま放置すれば、草木は伸び、屋根や外壁は傷み、近隣への影響も出てきます。

売ると決めたときに多くの方がつまずくのが、家の中と外の状態です。家財が残ったまま、庭木が伸びたまま、古い建物が建ったまま。この状態では買主が現実的な判断をしにくく、売り出しても反応が鈍くなります。

エルプラスでは、片付け・ゴミの撤去・解体・リフォーム・庭の剪定まで自社で対応しています。売却の相談と、売る前に必要な作業の相談を、一つの窓口でまとめて進められます。「まず何から手を付ければいいのか」の段階からご相談ください。

2026年4月からは、住所変更の登記も義務になりました

引っ越しや結婚で住所・氏名が変わったときの変更登記も、2026年4月1日から義務になりました。 変更の日から2年以内に登記をしないと、正当な理由がない場合は5万円以下の過料の対象になります。2026年4月1日より前の変更も対象で、この場合は2028年3月末までに登記が必要です。

相続登記を済ませた後に引っ越した場合も対象になります。登記簿の情報を最新に保つという点で、相続登記とセットで覚えておきたい改正です。

よくある質問

相続放棄をした場合も相続登記は必要ですか？

相続放棄が家庭裁判所で受理されれば、その人は初めから相続人でなかったことになります。したがって、その不動産について登記の義務は生じません。ただし、放棄には「相続の開始を知った時から3か月以内」という期限があります。判断は早めに行ってください。

相続人が兄弟3人です。誰が申請するのですか？

遺産分割協議で不動産を取得した人が申請します。話し合いがまとまらないうちは、相続人のうち1人が相続人申告登記を単独で申し出ることもできます。共有のまま登記することも可能ですが、その後の売却には全員の同意が必要になるため、将来売る可能性があるなら取得者を1人に決めておくほうが動きやすくなります。

価値のない土地でも登記しなければいけませんか？

はい。価値の大小にかかわらず、相続で取得した不動産は義務の対象です。「使い道がないから」と放置しても税金と管理責任は残ります。売れるかどうか分からない土地でも、査定を受けて現実的な選択肢を確認しておくことをおすすめします。

登記が終わってから売るまで、どのくらいかかりますか？

相続人の人数や戸籍の取り寄せ先によって大きく変わります。戸籍が複数の自治体にまたがる場合は、書類集めだけで数か月かかることも珍しくありません。売却活動はその後になりますが、片付けや解体が必要な場合はその期間も見込んでおく必要があります。期限が迫っている方は、登記と並行して売却の準備を進めるのが現実的です。

堺市・和泉市・高石市で、相続した不動産のご相談を承ります

エルプラス株式会社は、堺市南区に事務所を構える不動産会社です。 堺市・和泉市・高石市・南大阪エリアを中心に、近畿一円で不動産の売買仲介と自社買取を行っています。

  • 相談・査定は無料です
  • 「名義がまだ変わっていない」「相続人が複数いる」段階からご相談いただけます
  • 片付け・ゴミ撤去・解体・リフォーム・庭の剪定まで自社で対応します
  • 早く手放したい場合は、当社が直接買い取る方法もご提案できます
  • 相談場所は、当社オフィス・ご自宅・ご指定の喫茶店など柔軟に対応します。オンラインや電話でのご相談も可能です

エルプラス株式会社

  • 所在地：〒590-0155 大阪府堺市南区野々井260-1
  • 電話：072-284-9406
  • 受付時間：10:00〜18:00（水曜定休）
  • メール：お問い合わせフォームにて24時間受付
  • 公式サイト：https://l-plus9406.com/

相続登記の期限と、その先の「この家をどうするか」。どちらも先延ばしにするほど選べる道が狭くなります。まずは現状をお聞かせください。

参考・出典