老人ホームの入居費用はいくら？実家の売却でまかなう場合の考え方と進め方

老人ホームの費用は施設の種類で大きく変わり、公的な特別養護老人ホーム（特養）なら相部屋で月10万円前後、民間の有料老人ホームは月10万円未満から30万円以上まで幅があります。

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民間の施設には、入居時にまとまった前払金がかかるところもあります。入居費用を、住んでいた家を売ったお金でまかなうことはできます。ただし、売る前に確認しておきたいことが3つあります。「入居と売却のどちらを先にするか」「税金の特例が使える期限」「介護施設の負担軽減に影響しないか」です。この記事では、持ち家を売って老人ホームに移ることを考えているご本人とご家族に向けて、費用の目安と進め方を、堺市南区野々井の不動産会社エルプラス株式会社が解説します。

老人ホームの入居費用は、どのくらいかかりますか？

入居時の費用と、毎月の費用に分けて考えます。施設の種類によって、どちらも大きく違います。

入居時にかかるのは、入居一時金（前払金）や敷金です。毎月かかるのは、家賃にあたる居住費、食費、管理費、介護サービスの自己負担分です。おむつ代などの日用品や医療費は、多くの場合これとは別にかかります。

主な施設の違いは次のとおりです。

施設の種類	運営	入居の目安	入居時の費用	月額の目安
特別養護老人ホーム（特養）	社会福祉法人など	原則として要介護3以上	かからない	相部屋で約10万円前後（次の章で試算）
介護老人保健施設（老健）	医療法人など	要介護1以上で、自宅に戻ることを目指す方	かからない	特養と同じしくみ（居住費・食費＋自己負担）
介護付き有料老人ホーム	民間	施設ごとに決める	0円〜高額まで施設による	最も多い価格帯は30万円以上
住宅型有料老人ホーム	民間	施設ごとに決める	施設による	最も多い価格帯は10万円未満（介護サービス費は別）
サービス付き高齢者向け住宅	民間	施設ごとに決める	敷金など	最も多い価格帯は12万〜14万円

※有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅の価格帯は、厚生労働省の社会保障審議会資料（2024年の調査）によるものです。

民間の施設は、同じ種類でも立地や部屋の広さ、サービスの内容で費用が大きく変わります。住宅型有料老人ホームは月額だけ見ると安く見えますが、介護が必要になると外部の介護サービスの自己負担が上乗せされます。比べるときは「介護が必要になったときに、月いくらになるか」で並べてください。

特別養護老人ホームなら、月いくらですか？

相部屋（多床室）・要介護3・介護保険の自己負担1割の場合、月9万7千円ほどが目安です。 特養の費用は国が決めた基準で計算できるため、あらかじめ見積もりやすいのが特徴です。

内訳	金額（30日分）	根拠
介護サービスの自己負担（1割）	約22,900円	堺市が示す1か月の目安（要介護3・多床室）
食費	46,350円	基準費用額 1日1,545円
居住費	27,450円	基準費用額 1日915円（特養の多床室）
合計	約96,700円	日用品・医療費・理美容代などは別

食費の基準額は、2026年8月から1日1,445円が1,545円に上がりました。個室（ユニット型個室）を選ぶと、居住費の基準額は1日2,066円となり、相部屋より月3万円以上高くなります。介護サービスの自己負担も、所得によっては2割・3割になります。

特養は費用を抑えやすい反面、入所の申し込みをしてもすぐに入れるとは限りません。必要性の高い方から入所が決まるしくみのため、待つあいだの住まいをどうするかも合わせて考えておく必要があります。

実家を売ったお金で、入居費用をまかなえますか？

まかなえます。ただし、売る前に3つのことを確認してください。 家を売れば、まとまったお金が手元に入ります。前払金の支払いにも、毎月の費用の不足分にもあてられます。ただ、進め方を誤ると、手元に残るお金や毎月の負担が想定と変わってしまいます。

1. 入居と売却のどちらを先にするか
2. 税金の特例（3,000万円の特別控除）が使える期限
3. 介護施設の負担軽減（負担限度額認定）への影響

順に説明します。

入居と売却は、どちらを先にすればよいですか？

ご本人の体の状態を優先して、多くの場合は「先に入居、あとから売却」の順になります。 施設の空きは待ってくれません。入居先が決まったら先に移り、家はそのあとで売る、という流れが一般的です。

先に入居する場合に気をつけたいのは、次の2点です。

• 前払金の支払いに手元のお金が足りるか。足りない場合は、前払金が少ない料金プランや月払いのプランがある施設を選ぶ方法もあります
• 家が空き家になる期間の管理。換気や郵便物の整理、庭木の手入れなどが必要です

先に売る場合は、引き渡しの日を入居の日に合わせて調整します。早く確実に現金化したいときは、不動産会社が直接買い取る「買取」を選ぶ方法もあります。買取は仲介より価格が下がるのが一般的ですが、期間の見通しが立てやすくなります。

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なお、有料老人ホームの前払金は、入居後3か月以内に契約を終えた場合、実際に利用した期間の分を差し引いて返還されるルールが老人福祉法で定められています。入居してみて合わなかった場合の扱いも、契約前に確認しておくと安心です。

家を売ったとき、税金はどうなりますか？

住んでいた家を売る場合は、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。期限は「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日」までです。

老人ホームに移って家が空いたあとも、この期限内に売れば特例の対象になります。たとえば2026年10月に入居した場合、期限は2029年12月31日です。住まなくなったあとに家を人に貸していても、期限内であれば対象から外れません。

注意したいのは次の点です。

• 親子や夫婦など、特別な関係がある人に売った場合は使えません
• 家を取り壊して土地だけを売る場合は、取り壊してから1年以内に売買契約を結ぶなどの条件が加わります
• 特例を使うには、売った翌年に確定申告が必要です

「施設に入ってしばらくは家をそのままにしておきたい」というお気持ちはもっともです。ただ、期限を過ぎると、この特例は使えなくなります。いつまでに売れば間に合うかを、入居の時点で確認しておいてください。

家を売ると、介護施設の負担軽減に影響しますか？

影響することがあります。売却代金が預貯金に加わることで、居住費・食費の軽減（負担限度額認定）の基準を超える場合があるためです。

特養や老健などでは、所得と預貯金が一定以下の方は、居住費と食費が軽くなる制度があります。預貯金の基準は次のとおりです。

区分	単身の場合	夫婦の場合
第2段階	650万円以下	1,650万円以下
第3段階①	550万円以下	1,550万円以下
第3段階②	500万円以下	1,500万円以下

家そのものは預貯金ではないため、持っているあいだはこの判定に入りません。しかし売却して現金になると、預貯金として数えられます。たとえば特養の相部屋で第2段階の軽減を受けていた方なら、食費は1日390円、居住費は1日430円です。軽減がなくなると基準額の1,545円・915円に戻り、月5万円近く負担が増えます。

だからといって「売らないほうが得」とは限りません。売却代金で負担が増えても、それを払えるだけのお金が手元にあるということでもあります。大切なのは、売った後の毎月の負担と、手元のお金が何年分になるかを並べて見ることです。

堺市では、負担限度額認定の申請は各区役所の地域福祉課介護保険係で受け付けています。郵送や電子申請もできます。

親の判断力が落ちてきた場合は、どうなりますか？

家の名義人であるご本人に判断する力がなければ、家族が代わりに売ることはできません。 認知症が進んでからでは、成年後見制度を使わないと売却できなくなることがあります。売る可能性が少しでもあるなら、元気なうちに話し合っておくことが大切です。

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施設探しと家の売却を、まとめて相談できますか？

エルプラスでは、施設探しと家の売却、売る前の片付けまでを一つの窓口でご相談いただけます。

住み替えでは、「どの施設に入るか」と「家をいつ、いくらで売るか」が互いに影響します。それぞれ別の窓口に相談すると、施設の入居日と家の引き渡し日がかみ合わなかったり、費用の見通しがずれたりしがちです。

• 介護施設の検索サイト「みんなの介護」を運営する株式会社クーリエと提携し、施設探しのご相談にも応じています
• 家財の片付け・ゴミの撤去・解体・リフォーム・庭の剪定まで、自社の職人で対応します
• 仲介と買取の両方を扱っているため、入居の時期に合わせた売り方を選べます

よくある質問

入居一時金がかからない老人ホームはありますか？

あります。特養や老健には入居一時金がありません。有料老人ホームでも、前払金なしで月払いにできるプランを用意している施設があります。ただし、前払金を払わない分だけ月額が高くなるのが一般的です。何年住む想定なら、どちらの総額が少ないかを比べて選んでください。

子どもが親の家を売ることはできますか？

家を売るのは名義人であるご本人です。ご本人の意思がはっきりしていれば、手続きを家族が手伝うことはできます。ご本人の判断する力が十分でない場合は、成年後見制度などの手続きが必要になります。

施設が決まっていなくても、売却の相談はできますか？

できます。家がいくらで売れそうかが分かると、選べる施設の幅が見えてきます。施設選びと並行して、査定だけ先に受けていただくのもよい進め方です。

入居後、家を貸すという選択肢はありますか？

あります。貸せば家賃収入が入り、家も手元に残ります。ただし、修繕や入居者対応の手間がかかります。また、将来売るときに3,000万円の特別控除を使いたいなら、売る期限は貸していても変わりません。売る・貸すの両方の手取りを比べてから決めることをおすすめします。

堺市・和泉市・高石市で、住み替えと売却のご相談を承ります

エルプラス株式会社は、堺市南区野々井に事務所を構える不動産会社です。 堺市・和泉市・高石市・南大阪エリアを中心に、近畿一円で不動産の売買仲介と自社買取を行っています。代表の辻 利規は、一般社団法人 大阪府宅地建物取引業協会 堺市支部の評議員を務めています。

• 相談・査定は無料です
• 仲介・買取のどちらも扱っています
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• 株式会社クーリエと提携し、介護施設探しのご相談にも応じます
• 相談場所は、当社オフィス・ご自宅・ご指定の喫茶店など柔軟に対応します。オンラインや電話でのご相談も可能です

エルプラス株式会社

• 所在地：〒590-0155 大阪府堺市南区野々井260-1
• 電話：072-284-9406
• 受付時間：10:00〜18:00（水曜定休）
• メール：お問い合わせフォームにて24時間受付
• 公式サイト：https://l-plus9406.com/

「施設に入ったら、この家をどうしよう」。そう考え始めた段階でのご相談が、選べる道をいちばん広く残せます。

参考・出典

• 厚生労働省「介護保険最新情報 Vol.1481（令和8年8月からの基準費用額・負担限度額）」 https://www.mhlw.go.jp/content/001673838.pdf
• 厚生労働省 社会保障審議会介護保険部会（第128回）参考資料2「高齢者住まい（有料、サ高住）の入居者像と整備状況に関する変化や特徴」 https://www.mhlw.go.jp/content/12300000/001733554.pdf
• 堺市「介護保険施設（施設サービス費のめやす）」 https://www.city.sakai.lg.jp/kenko/fukushikaigo/kaigo/service-use/kind-cost/kaigoservice/kaigohokensisetu.files/R08_p21-22.pdf
• 堺市「介護保険負担限度額認定申請」 https://www.city.sakai.lg.jp/benri/download/download_shimin/mokuteki/kenko/kaigohoken/shin-futangendogaku.html
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
• 厚生労働省 老健局「有料老人ホームの利用者保護規定（改正老人福祉法の内容）」 https://www.cao.go.jp/consumer/iinkai/2013/121/doc/121_130521_shiryou2-1.pdf