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相続した不動産を売るまでの流れ7ステップ｜必要書類・税金・かかる期間をまとめて解説

相続した不動産は、「相続人を確定する → 遺産分割で取得者を決める → 相続登記で名義を変える → 売る」という順番で進みます。名義が亡くなった方のままでは売買契約を結べないため、登記が実質的なスタートラインです。

売却までにかかる期間は、戸籍の収集にどれだけ時間がかかるか、相続人が何人いるかで大きく変わります。この記事では、全体の流れ・必要書類・税金・つまずきやすい場面を、堺市南区野々井の不動産会社エルプラス株式会社が順番に解説します。

相続した不動産を売るまでの流れは？

7つのステップで進みます。 順番を飛ばすと後戻りが発生するため、上から順に片づけるのが結局いちばん早い進め方です。

  1. 相続人を確定する（亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集める）
  2. 遺産分割協議を行い、不動産を取得する人を決める
  3. 相続登記で名義を変える
  4. 査定を受け、仲介か買取かを決める
  5. 片付け・残置物の撤去を行い、必要なら解体を判断する
  6. 売り出し、契約、引き渡し
  7. 翌年に確定申告をする（利益が出た場合）

1と2は司法書士や税理士が関わる場面、4以降は不動産会社の出番です。どこまで進んでいるか分からない段階でも、査定と並行して手続きを整理できます。

どんな書類が必要ですか？

登記のための書類と、売却のための書類は別物です。 主なものは次のとおりです。

場面主な書類
相続登記亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書、固定資産評価証明書
売却登記識別情報（権利証）、本人確認書類、固定資産税納税通知書、境界を示す資料、建築確認済証・検査済証（あれば）

戸籍は本籍地のある自治体から取り寄せます。転籍を繰り返していると複数の自治体にまたがり、書類集めだけで数か月かかることもあります。売却を急ぐ場合は、ここを早めに着手してください。

相続登記は先に済ませる必要がありますか？

はい。名義が亡くなった方のままでは、売買契約を結んでも引き渡しができません。 加えて、2024年4月1日から相続登記は法律上の義務になりました。不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続したと知っていた不動産は、2027年3月31日が期限です。

堺市と高石市の不動産は、大阪法務局堺支局が管轄です。申請の期限と管轄は、売却を考えているかどうかにかかわらず確認しておいてください。

税金は何がかかりますか？

売って利益が出た場合に、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。 計算式は「売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除」です。

  • 所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）は、所得税15％・住民税5％。これとは別に復興特別所得税がかかります
  • 5年以下の場合は税率がおよそ2倍になります
  • 相続した不動産は、亡くなった方が取得した日を引き継ぐため、長期譲渡所得になるケースが多くなります

取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とみなす方法（概算取得費）が使えます。ただし取得費が小さくなるぶん税額は大きくなるので、購入時の契約書が見つかるなら探しておく価値があります。

負担を軽くする制度もあります。相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます（相続開始からは3年10か月が目安です）。また、亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。この制度は確定申告に「被相続人居住用家屋等確認書」の添付が必要で、堺市内の物件であれば堺市が発行します。

税額の判断は個別性が高いため、具体的な計算は税務署または税理士にご確認ください。

相続人が複数いる場合はどう進めますか？

話し合いがまとまらないうちは、売却に進めません。 不動産は分けにくい財産です。現実的な選択肢は次の3つです。

  • 1人が取得し、他の相続人には金銭で調整する（代償分割）
  • 売却して代金を分ける（換価分割）
  • 共有名義のまま持つ

売って分けるのであれば、代表者を1人決めて窓口を一本化すると進みが速くなります。共有名義のままにすると、売るときに共有者全員の同意が必要になり、年月が経つほど相続人が増えて話がまとまりにくくなります。将来売る可能性があるなら、この段階で整理しておくのが安全です。

3年以内に遺産分割がまとまりそうにない場合は、相続人申告登記という簡易な手続きで登記の義務を果たす方法もあります。ただし名義は変わらないため、売却するにはあらためて相続登記が必要です。

売却までにどのくらいかかりますか？

戸籍の収集と遺産分割の進み方で大きく変わります。 相続人が少なく話し合いが早く済むケースと、相続人が多く連絡に時間がかかるケースでは、必要な期間がまったく違います。

売却活動そのものにも時間がかかります。仲介で売り出す場合は買主が見つかるまでの期間が読めません。期限が決まっている場合や、早く現金化したい場合は、不動産会社が直接買い取る方法を選ぶと引き渡しまでの見通しが立てやすくなります。

よくある質問

相続登記をしないまま売る方法はありますか？

ありません。登記上の名義人でなければ売主になれないためです。買主が決まってから登記を始めると、書類集めの間ずっと待ってもらうことになります。売却を考えているなら、登記を先に進めてください。

査定は相続登記の前でも受けられますか？

受けられます。むしろ先に受けておくことをおすすめします。おおよその価格が分かれば、遺産分割の話し合いの材料になり、「誰が取得して、いくらで調整するか」を具体的に決められます。

家の中が片付いていません。売却の前に自分で片付ける必要がありますか？

必ずしも必要ありません。当社では片付け・ゴミの撤去から対応できます。残したいものだけ選んでいただき、残りをまとめて処分する形もよく行われています。

兄弟の1人が売却に反対しています。

共有状態のまま売ることはできないため、まずは話し合いが前提になります。金額の折り合いがつかないケースでは、第三者の査定額を共通の材料にすると話が進みやすくなります。調整がつかない場合は弁護士への相談が必要です。

堺市・和泉市・高石市で、相続した不動産の売却をお手伝いします

エルプラス株式会社は、堺市南区に事務所を構える不動産会社です。 相続した不動産について、次のような形でご相談いただけます。

  • 相談・査定は無料です
  • 名義がまだ変わっていない段階、相続人が決まっていない段階からご相談いただけます
  • 仲介での売却と、当社による直接買取の両方をご提案できます
  • 片付け・ゴミ撤去・解体・リフォーム・庭の剪定まで自社で対応します
  • 相談場所は、当社オフィス・ご自宅・ご指定の喫茶店など柔軟に対応します。オンラインや電話でのご相談も可能です

エルプラス株式会社

  • 所在地：〒590-0155 大阪府堺市南区野々井260-1
  • 電話：072-284-9406
  • 受付時間：10:00〜18:00（水曜定休）
  • メール：お問い合わせフォームにて24時間受付
  • 公式サイト：https://l-plus9406.com/

「何から手を付ければいいか分からない」という段階のご相談が、いちばん多いご相談です。

参考・出典